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　　本书共分为九编：编总论；第二编房地产权属；第三编房地产开发用地；第四编房地产开发；第五编建设工程；第六编房地产交易；第七编物业管理；第八编房地产金融；第九编房地产市场管理。

编　总论

章　房地产与房地产业

节　房地产及房地产业概述

第二节　我国房地产市场的发展历史

第二章　房地产法律体系

节　房地产法律关系

第二节　房地产法的渊源

第二编　房地产权属

第三章　房地产权属概述

节　土地权属

第二节　房屋权属

第三节　房地产权属登记

第四章　建筑物区分所有权

节　建筑物区分所有权概述

第二节　建筑物区分所有权热点分析

第三编　房地产开发用地

第五章　建设用地

节　建设用地概述

第二节　建设用地的开发

第三节　建设用地的取得

第六章　土地储备

节　土地储备制度概述

第二节　土地储备制度的由来和发展

第七章　房屋征收与拆迁

节　房屋征收与拆迁概述

第二节　国有土地上房屋征收与拆迁立法概况

第三节　国有土地上房屋的征收补偿程序

第四编　房地产开发

第八章　房地产开发概述

节　房地产开发的含义与特征

第二节　房地产开发的分类

第三节　房地产开发的原则和作用

第九章　房地产开发主体及相关者

节　房地产开发企业

第二节　房地产开发相关者

第十章　房地产开发项目

节　住宅地产开发项目

第二节　写字楼地产开发项目

第三节　零售商业地产开发项目

第四节　工业地产开发项目

第五节　旅游地产开发项目

第十一章　房地产开发相关程序

节　房地产开发项目立项

第二节　办理规划许可证

第三节　办理国有土地使用证

第四节　办理施工许可证

第六节　办理预售许可证

第五编　建设工程

第十二章　建设工程及其造价

节　建设工程概述

第二节　建设工程造价

第十三章　建设工程参与主体

节　从业单位应具备的条件

第二节　从业单位的资质管理

第三节　从业技术人员的执业资格管理

第十四章　建设工程发包与承包

节　建设工程的发包承包主体及方式

第二节　建设工程的招标投标

第三节　建设工程合同

第十五章　建设工程的建设

节　建设工程勘察与设计

第二节　建设工程施工

第三节　建设工程监理

第十六章　建设工程安全生产管理

节　安全生产许可证

第二节　安全生产费用

第三节　建设工程安全生产的责任承担

第四节　生产安全事故的应急救援和调查处理

第十七章　建设工程质量管理

节　建设工程质量管理概述

第二节　建设工程质量及质量缺陷的责任承担

第三节　建设工程质量验收

第四节　建设工程质量保修

第六编　房地产交易

第十八章　房地产项目转让

节　房地产项目权属发生变更的房地产项目转让

第二节　房地产项目权属未发生变更的房地产项目转让

第十九章　商品房销售

节　商品房销售形式

第二节　商品房销售广告

第三节　商品房买卖合同

第四节　商品房的交付

第二十章　商品房屋租赁

节　商品房屋租赁概述

第二节　租赁合同

第三节　对承租人的特殊保护

第二十一章　公房的交易

节　公房的概述

第二节　公房的交易形式

第二十二章　保障性住房的交易

节　经济适用住房

第二节　限价商品房

第三节　廉租住房

第四节　公共租赁住房

第二十三章　存量房的交易

节　存量房及存量房交易市场

第二节　存量房交易流程

第三节　存量房交易的风险及防范

第七编　物业管理

第二十四章　物业管理概述

节　物业和物业管理

第二节　我国物业管理法律制度

第二十五章　业主自治

节　业主自治概述

第二节　业主自治的主体

第三节　业主自治的组织形态

第四节　业主自治的规则

第二十六章　委托物业管理

节　物业服务企业

第二节　物业服务合同

第三节　物业服务费用

第八编　房地产金融

第二十七章　房地产业的金融支持

节　房地产金融的现状

第二节　房地产金融的发展趋势

第二十八章　房地产开发贷款

节　房地产开发贷款概述

第二节　房地产开发贷款的流程

第三节　房地产开发贷款的担保

第二十九章　个人住房抵押贷款

节　个人住房抵押贷款概述

第二节　个人住房抵押贷款的流程

第三节　个人住房抵押贷款的法律风险及防范

第三十章　住房公积金贷款

节　住房公积金

第二节　住房公积金贷款

第九编　房地产市场管理

第三十一章　房地产市场的政策调控

节　房地产调控的历史

第二节　房地产调控的措施

第三十二章　房地产价格管理

节　房地产价格管理概述

第二节　房地产价格管理内容

第三十三章　房地产税收管理

节　流转税

第二节　所得税

第三节　财产税

第四节　特定行为税

　　邹永丽，律师，中南财经政法大学法学硕士，曾供职于武汉海天集团。历任集团法务专员、法务主管、法务经理，全过程主导了该集团开发建设的海天汽配城、红星美凯龙正达家居建材中心、海天欢乐购（海天广场）、海天幸福小城等大型房地产开发项目中的法律设计、构建和策划工作；代理了该集团因开发建设所引起的全部诉讼及仲裁案件；并处理了该集团大量其他法律事务。

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　　一、1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》

　　1991年6月1日，新中国成立以来部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》（本章简称为《旧拆迁条例》）开始实施，以配套1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城市规划法》：1989年12月26日主席令第23号公布，自1990年4月1日起施行；已被2007年10月28日《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号）废止。。它的颁布实施使得各地拆迁工作有法可依，拆迁工作从而走向规范化、法制化。

　　为了加强对全国城市房屋拆迁的管理，保障拆迁活动的顺利实施，建设部在《旧拆迁条例》发布之后，及时制定了《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市房屋拆迁单位管理规定》：1991年7月8日建设部令第12号发布，自1991年8月1日起施行；已被2011年1月26日《住房和城乡建设部关于废止和修改部分规章的决定》（住房和城乡建设部令第9号）废止。、《关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见》《关于在房屋拆迁中涉及代管房产处理的几点意见》：1994年6月13日建房产字［1994］31号发布。，制定了房屋拆迁的规范格式文本《房屋拆迁许可证》，并会同原国家物价局、财政部下发了《关于发布城市房屋拆迁管理费的通知》《国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知》：1993年1月18日价费字［1993］13号发布，自1993年3月1日起执行。，会同国家宗教事务管理局下发了《关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知》《国务院宗教事务局、建设部关于城市建设中拆迁教堂、寺庙等房屋问题处理意见的通知》：1993年1月20日国宗发［1993］21号发布。。经协调，司法部下发了《房屋拆迁证据保全公证细则》《房屋拆迁证据保全公证细则》：1993年12月1日司法部第29号令发布，自1994年2月1日起施行。，人民法院下发了《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》《人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》：1996年7月24日法复［1996］12号发布。，对法院受理有关拆迁诉讼等问题作出了明确的规定。全国大部分省、市也制定了有关城市房屋拆迁管理的地方性法规、政府规章及配套性政策文件。

　　《旧拆迁条例》以及上述法规、规章和司法解释的出台，对于规范城市房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁活动的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市规划建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。

　　但是，由于《旧拆迁条例》产生于计划经济体制向市场经济体制过渡转轨时期，难免在诸多方面带有计划经济的痕迹沈晖：“我国城市房屋拆迁制度的法律透视”，载《上海市政法管理干部学院学报》2000年第3期。，随着我国市场经济的发展和住房制度改革的逐步深化，《旧拆迁条例》中的许多规定已不能适应新形势的需要，有些规定甚至与现行情况相冲突，主要表现在以下几个方面：

　　（一）被拆迁人没有对拆迁补偿方式的选择权

　　《旧拆迁条例》第3条第2款规定，被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。

　　拆迁人对房屋所有人的拆迁补偿方式，《旧拆迁条例》第20条虽然规定了“产权调换”和“作价补偿”两种方式，但是并没有赋予房屋所有人对于拆迁补偿方式的选择权，而对房屋使用人仅仅适用产权调换的安置方式。

　　实践中，基本是由拆迁人对拆迁补偿方式作出选择，即拆迁人同意产权调换的，才能产权调换，拆迁人不同意产权调换的，不能进行产权调换，只能作价补偿。由于缺乏选择的余地，导致被拆迁人因对拆迁补偿方式不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度。

　　（二）对房屋所有人的补偿标准过低

　　《旧拆迁条例》第20条、第22条、第23条规定，产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除住宅房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的价格结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　《旧拆迁条例》第20条规定，作价补偿的金额，按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。

　　上述两种补偿方式，无论是产权调换，还是作价补偿，对于房屋所有人来说都标准过低。在产权调换的情况下，房屋所有人很可能还需要再出资购置产权调换后的房屋；在作价补偿的情况下，房屋所有人得到的补偿金额往往不足以让其在市场上购买相应的房屋。

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编辑推荐

　　本书是作者在执业过程中，对房地产方面的法律理论和实践感受进行的一次全面整理，理论丰富，并提出一些实践指导，能对律师、房地产企业内部法律人士以及对房地产法律业务感兴趣的人士有所裨益。

前言

　　随着20世纪80年代初期住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐渐深入社会生活。与之相伴，我国房地产业也从试点起步发展到繁荣兴盛。时至今日，房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产业持续健康的发展，离不开房地产法律法规的有力保障。房地产领域社会关系复杂、利益重大、影响面广，再加上我国特有的社会主义特色房屋和土地制度，世界上无先例可循，历史上无规律可找，国家也是在不断地摸索中出台或修改相关的法律法规。当前，房地产领域的法律法规已形成了较为完备的法律体系，但是，仍有许多实践和理论问题需要进一步研究和探讨。

　　作者致力于房地产领域的法律实务操作已有多年，并一直在实务中不断地学习、思考。在执业过程中，作者对房地产方面的法律理论和实践感受颇多，遂萌发了将多年来的所思所行进行一次全面的整理，编著本书《房地产法律理论研究与实务》的想法。

　　本书《房地产法律理论研究与实务》共分九编：编 总论；第二编 房地产权属；第三编 房地产开发用地；第四编 房地产开发；第五编 建设工程；第六编 房地产交易；第七编 物业管理；第八编 房地产金融；第九编 房地产市场管理。本书的特色在于，系统全面地对房地产领域的法律构架进行了梳理，基本上每个编章在对房地产法律理论和实践问题进入剖析时，都融入了该编章内容所涉及的主要房地产法律法规。

　　作者编著本书，一方面期望通过本书提高作者以及作者所在房地产法律服务团队的房地产法律素养，给客户提供更优质、更专业的法律服务，另一方面也期望本书的问世能对律师同仁、房地产企业内部法律人士以及对房地产法律业务感兴趣的人士有所裨益。然而，受作者水平所限，本书难免有疏漏偏颇之处，恳请学界实务同仁和读者对本书提出宝贵的批评与建议。后，作者对本书的面世给予帮助的所有单位和个人表示衷心的感谢。