企业房地产与设施管理指南 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子书 mobi 在线

　　随着我国人民生活水平日益提高和经济转型不断深化，新时期创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念给各类企业1的房地产、基建、资产、行政、后勤等领域传统业务带来了一系列的机遇和挑战。如何助力这些企业核心战略目标、降低运营成本、提升服务水准和客户体验、保障健康安全和业务持续是企业房地产与设施管理迫切需要解决的课题。

企业房地产（Corporate Real Estate，CRE）与设施管理（Facility Management，FM）是跨学科、多专业交叉的新兴学科，涉及企业中传统的房地产、基建、资产、行政、后勤等专业业务范畴，旨在提升各类企业的资产价值，提升客户体验和核心业务效率。

企业房地产通常是指企业为了其核心业务的经营而持有或使用的房地产资源：企业房地产管理是企业从用户需求出发，对企业房地产进行规划、收购、设计、建造和管理的职能。

设施管理指在建成环境中整合人员、空间和流程，以提高人们的生活质量和核心业务生产率的一项组织职能。

企业房地产与设施管理在世界各国工业、商业和医院、学校、机场等领域得到了普遍应用，该理论和实践引入我国已经有20多年的历史，在世界500强外资企业、国内大型民营企业逐步得到推广和应用，得到社会各界的普遍认同和市场的广泛关注。如何结合我国各类企业的特点，通过实践案例梳理，形成系统理论和方法，还有待不断探索。

本指南借鉴企业房地产与设施管理相关国际化专业协会的经验，采用产、学、研结合的方式，系统梳理企业房地产与设施管理工作范围、任务、方法与工具，凝炼行业好的实践，形成具有实用性的指导文件，具有非常重要的理论意义和应用价值。

从理论角度，本指南有助于提高行业理论水平，在业内形成统一认知，同时彰显企业房地产与设施管理的专业价值，提升专业知名度和影响力：

从市场角度，有助于推动市场标准化和规范化进程，指导业主方和服务供应商的工作实践；

从人才培养角度，有助于培养并提升专业人士自身能力和素质，指导高校人才培养和企业专业队伍建设。

《企业房地产与设施管理指南》具有一定的普适性，适用于我国各类公共、商业、工业、物流等不同规模和类型企业房地产与设施管理相关业务，可以供业主方、供应商、咨询机构、高等院校等企业房地产与设施管理实践指导，也可以供房地产、建筑、行政、资产、后勤、物业等领域产学研专业人士学习参考。

前言

术语

1 企业房地产与设施管理综述

1．1 定义和特点

1．2 任务和范围

1．3 利益相关方和行业组织

1．4 价值和定位

2 企业房地产与设施管理战略

2．1 企业房地产与设施管理战略规划

2．2 企业房地产投资组合

2．3 企业房地产区位选择

2．4 企业房地产租赁和处置

3 企业房地产与设施管理财务与采购

3．1 项目投资决策

3．2 运营费用管理

3．3 企业房地产与设施管理采购

4 工作和生活空间管理

4．1 空间需求分析

4．2 空间规划

4．3 空间使用管理

4．4 空间变化管理

5 建筑物运维及其专业服务

5．1 项目交接管理

5．2 运行与维护、维修管理

5．3 专业服务

6 设施管理服务评价

6．1 服务范围定义

6．2 服务标准建立

6．3 服务监管与审核

6．4 服务改进与优化

7 环境健康安全与可持续管理

7．1 环境管理

7．2 职业健康与安全管理

了．3 建筑能源管理

7．4 绿色建筑管理

8 业务持续管理

8．1 人员组织与职责

8．2 业务风险分析与评估

8．3 业务持续管理计划

8．4 业务持续管理演练与评审

9 设施管理服务体验

9．1 服务场景设计

9．2 服务流程设计

9．3 服务体验评价与改进

10 设施管理信息技术

10．1 设施管理信息系统

10．2 建筑信息模型

10．3 智慧设施管理

10．4 智慧设施管理情景

11 企业房地产与设施管理专业能力

11．1 专业知识与基本素质

11．2 客户服务与人际关系

11．3 成就感与价值观

后记

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《企业房地产与设施管理指南》：

　　3.1 项目投资决策

　　3.1.1 分析项目生命周期成本

　　项目生命周期成本是建筑物和设备系统整个生命周期所发生的全部花费。分析项目生命周期成本的目的是梳理清楚项目各个阶段成本支出的变化规律，在满足可持续性和用户满意度等指标的基础上，从多个项目方案中选定项目方案，实现项目全生命周期总成本小化和利益化。

　　（1）划分项目生命周期阶段。项目生命周期可划分为规划阶段、建设阶段、运营阶段和处置阶段。该工作主要是确定建筑物和设备系统的分类、分析各大系统对成本支出的影响因素、计算生命周期长度。

　　（2）分析项目生命周期成本。项目生命周期成本包括规划阶段的土地成本、研究设计费、可行性研究费等前期费用，建设阶段的土建、安装和装饰等工程费用，运营阶段的建筑物和设备运行和维护费用，处置阶段需要考虑相关税费、残值及处置成本。

　　（3）计算生命周期成本效益。获取项目财务费用信息，明确计算参数（如时间长度、贴现率和通货膨胀率等），计算考虑时间价值的项目生命周期成本效益。基本的计算方法为：规划、建设成本和经常性运营成本之和的净现值减去残值净现值。

　　3.1.2 评估投资项目

　　评估投资项目是对拟投资项目进行可靠性、真实性、客观性和投资是否可行、合理进行全面审核和评价。评估投资项目应遵循科学性、客观性、公正性和方案原则。

　　（1）组织财务评估。估算项目总成本、年收入和税金，预测项目的利润和现金流量，评估项目资金贷款利率及贷款条件，计算净现值（NPV）、内部收益率（IRR）、投资回收期等各项技术经济指标，评价项目财务可行性。

　　（2）分析不确定性。分析在不确定性因素影响下，项目产出的稳定性及项目可能出现的风险及程度，主要包括盈亏平衡、敏感性和概率分析。

　　（3）评估环境影响和社会效益。分析项目地理位置和项目规模，开展项目对环境影响的技术、经济和综合评估：识别相关利益群体，分析项目的社会影响、项目与社会的相互适应性和项目的社会可持续性等内容。

　　（4）项目后评估。在项目建成后的某一时间段，依据实际发生的数据和资料，测算分析项目技术经济指标，通过与前期投资评价的对比分析，确定项目是否达到原设计和期望目标，重新估算项目的经济和财务效益。

　　3.1.3 安排项目融资

　　项目融资是为了支持企业房地产与设施管理战略而进行的融资活动。通过分析项目生命周期成本和评估投资项目，对未来一定时间内的资金需求形成预测后，应选取适当的融资渠道和融资方法进行合理融资，并对融资过程中的风险进行管理。

　　（1）确定项目融资流程。项目融资流程包括融资需求识别、融资决策（决定融资模式和渠道）、融资谈判和合同签署、融资实施四个阶段。

　　（2）选择项目融资模式。项目融资模式是项目融资整体结构组成中的核心部分。设计项目融资模式需与项目投资结构的设计同步考虑。常见的项目融资模式有BOT，TOT，ABS等。

　　（3）决定项目融资渠道。按照项目融资方式可将资金来源主要分为权益资本和债务资本。权益资本（即自有资金）的来源主要包括投资者的投入资本、发行股票、企业留存收益等。债务资本的来源主要包括银行贷款、发行债券、信托贷款、租赁融资等。

　　（4）控制项目融资风险。注重项目融资过程中的风险管理，对项目融资风险进行正确识别、评价、分摊和控制，并对资金来源的可靠性和股权资金与债务资金比例的财务风险等进行把控，对风险的控制应当贯穿整个融资过程。

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